2.3
Připravované změny právní úpravy nájemního bydlení
Mgr. Jakub Hrček
Diskutovaným záměrem vlády ČR je upravit krátkodobé smlouvy o nájmu bytu uzavřené na dobu určitou. Občanský zákoník sice nestanovuje minimální dobu trvání nájmu, nicméně dle dlouhodobě respektovaných judikaturních závěrů je minimální délka trvání nájmu půl roku, nicméně běžnou praxí jsou v České republice nájemní smlouvy uzavírány na dobu jednoho až dvou let, které se v případě zájmu jak nájemce, tak pronajímatele, po uplynutí sjednané doby vždy uzavřou znovu na stejně dlouho dobu, a to i opakovaně.
Kritici tuto praxi označují jako tzv. řetězení nájemních smluv, kdy přestože je zájmem obou smluvních stran v nájemním vztahu setrvat delší dobu, pronajímatelé trvají na opakovaném uzavírání krátkodobých nájemních smluv namísto uzavření nájemní smlouvy na delší období, či na dobu neurčitou, neboť v případě opakovaně uzavíraných nájemních smluv:
- - nejsou limitováni ve zvyšování nájemného a při uzavření každé nové nájemní smlouvy tak mohou požadovat navýšení nájemného dle vlastního uvážení;
- - mohou pružně reagovat na nepředvídatelné situace (jako např. problémové nájemce, potřebu pronajímané nemovitosti pro sebe či rodinu, zamýšlené rekonstrukce bytu apod.), když by v případě dlouhodobé smlouvy museli stávajícímu nájemci buďto zajištovat náhradní bydlení, anebo smlouvu vypovědět, a přitom riskovat jeho nesouhlas s výpovědí, případný soudní přezkum výpovědi, anebo neochotu nájemce byt po uplynutí výpovědní doby vyklidit.
Naproti tomu však stojí právní nejistota nájemců, kteří mohou mít (stejně jako pronajímatelé), zájem o uzavření dlouhodobé nájemní smlouvy, nicméně s ohledem na situaci na trhu v oblasti nabídky nájemního bydlení nemají na výběr, a musí uzavřít krátkodobou nájemní smlouvu a každoročně doufat, že pronajímatel bude souhlasit s uzavřením smlouvy na další období.
Diskutované změny se pak mají týkat i úpravy zvyšování nájemného, či efektivnějšího způsobu vyklizení nemovitosti po skončení nájmu.
Záměrem vlády je novela občanského zákoníku, podle které by bylo nově možné uzavření smlouvy o nájmu bytu na dobu kratší než tři roky pouze dvakrát po sobě, přičemž každá další smlouva by již musela být uzavřena na dobu minimální tří let, anebo na dobu neurčitou.
Z pohledu nájemců by tímto řešením mohla být podstatně snížena právní nejistota ve smluvních vztazích, když by tak mohlo dojít k tzv. řetězení nájemních smluv pouze dvakrát, přičemž z pohledu pronajímatelů by zároveň tímto řešením mohli mít dostatek prostoru zjistit, zda nájemce je či není problémový, a zda pro něj není riziko uzavřít s ním nájemní smlouvu na delší dobu, či na dobu neurčitou.
Přestože je nájemcům, jakožto slabší smluvní straně, poskytována občanských zákoníkem ochrana, která má posílit jejich smluvní postavení v rámci nájemního vztahu, nelze opomíjet jednu ze základních zásad občanského zákoníku a obecně soukromého práva, a to je zásada autonomie vůle, která vychází z předpokladu, že smluvní strany mohou svobodně vstupovat do soukromoprávních vztahů a sjednat si dle svého uvážení vzájemná práva a povinnosti.
Tato zásada je samozřejmě limitována zákonnými omezeními, kdy určité záležitosti si smluvní strany nemohou ujednat odlišně od zákona (jako např. smluvní ujednání, která by zkracovala práva nájemců stanovená zákonem), nicméně je otázkou, zda je zájem na zákonném vyloučení tzv. řetězení nájemních smluv, a případně zda tento převýší zájem na zachování zásady autonomie vůle.
Lze si totiž představit situace, kdy bude opakované uzavírání krátkodobých nájemních smluv vyhovovat jak pronajímateli, tak i nájemci, který nechce být z jakýchkoli důvodů vázán dlouhodobou smlouvu a namísto toho bude raději uzavírat opakovaně smlouvy krátkodobé.
Z tohoto hlediska tak neexistuje žádný rozumný důvod takovýto oboustranně výhodný a oběma stranami preferovaný způsob uspořádání smluvních vztahů regulovat, či dokonce zakazovat.
Současně je však…
